森美彦・地域の話題

■ＪＲ跡地の用途地域の見直しをやめよ

　９月２２日の決算特別委員会で、耳を疑うような答弁があった。それは、ＪＲ跡地の用途地域の見直しをする方向で都と検討しているというのだ。

みどり豊かな低層住宅地を守れ

　そんなことをしたら、５００㎡以上の大型商業施設がつくれるようになるだけでなく、みどりの多い周辺環境と調和した低層建築物ではなく、容積率緩和しただけ目いっぱいを使った建築物、みどりの喪失、という景観となってしまう。そんなことは、到底許されないことだ。
　ＪＲ跡地は、１０年前に、国鉄清算事業団から東京都は都営住宅を建設するため、目黒区は、高齢者福祉住宅や障害者グループホームなどを区民の住宅を建設するために、約８０００㎡の土地を都と区が半分ずつ購入した。

１０年ほったらかしのムダづかい

　それから１０年間、ムダづかいの典型のようなかたちでほったらかしにしてきた。目黒区当局も自民・公明・民主などのオール与党勢力も、財政が厳しいといいながら、駅前再開発や庁舎移転には巨額な税金投入を推進する一方、福祉住宅をもっとつくってほしいという区民の切実な要望には背を向け続けてきた。

商業地域に勝手に変えるな

　これまで、都議会では公明党が２度にわたり商業施設を取り込むことを提案し、区議会では、民主党が商業施設化を提案してきた。この地域の用途は、第１種中高層住居専用地域であり、５００㎡以上商業施設はできないのだ。区は、旧山手通り沿いの低層街づくりのために２２ｍの絶対高さ規制を導入してきた。隣接する地域は、第１種低層住居専用地域である。この地域の調和方針とも相容れない、ＪＲ跡地の容積率緩和につながる用途地域の見直しはやめ、低層、住宅系、みどりの周辺環境との調和を貫くべきである。

営利企業の食い物になる

　そもそも、公有地を定期借地方式を導入して、５０年にもわたり民間大企業にいいように使わせようとするところに間違いがある。当初の土地の取得目的にそって、住民の福祉のために活用すべきである。営利企業の採算性に迎合して容積率緩和につながる用途地域の見直しをすることはさらに区民を欺く絶対に許されない行為である。
**************************************************************************
２００５年３月予算特別委員会での質疑を参考にしてください。
森委員　百六十七ページ、上目黒一丁目旧国鉄清算事業団宿舎跡地整備事業について伺います。
　目黒区の予算編成概要では十六ページに、安全に暮らせる都市・生活環境の向上というというくくりの七番のところに、説明として次のように載っております。
　「定期借地権を活用し、民間活力の活用により、住宅・民間高齢者施設・商業施設等の整備を進める方向で、東京都と共同で開発を検討していきます。実施方針を作成し、事業者からの提案募集、審査を経て、事業者を選定します」、こういう来年度の位置づけになっているわけです。十六年度は、助役を委員長とする検討委員会を立ち上げて検討をされてきたようなんですが、実施計画と、この検討委員会での確認についてお伺いしたいんですね。
　まず、実施計画では、周辺環境との調和というのを重視しておりました。周辺環境との調和というのはどういう意味かなということなんですね。
　ここは、代官山の尾根伝いであり、旧山手通りでも非常に低い、景観を大事にする低層の制限をしているすぐ近くですね。周辺環境との調和については、どういうふうに位置づけているかということなんです。
　私は、恵比寿、代官山、中目黒と、高い建物がいっぱいできたから、そういうのが周辺環境との調和だよと、こうじゃないと思うんですね。やはり緑の多い代官山の尾根伝い、住宅地、こういう周辺環境、これを壊さないようにやっていくんだよという位置づけだったというふうに思うんですが、その点の確認をしたいと思います。
　それから、近隣に住む人たちにとっては、そういう意味で、できるだけ低層にしてほしいという要望が出るのは当然ですよね。ただ事業採算の面から、できるだけ高くという発想も出てくる中で、どう折り合いをつけていくかということになっていくと思うんですが、そこで心配なんですけれども、現在かなり厳しい用途制限があるわけですが、用途変更地区計画を行うという可能性はありませんね。動きもありませんね。また、検討したこともあるかどうかということをお聞きしたいと思います。
　それから、二点目についてなんですが、公共性を担保していくということが確認されているようなのでお伺いしたいんです。
　一点目は、良質な住宅を修理維持して長く使っていく、これが修復型のまちづくりの流れだと思うんですね。地球環境の問題のあれこれを言うまでもなく、世界の住宅政策の常識となってきていると思うんですね。
　この事業は、定期借地権五十年ということだと思うんですが、五十年後にすべて取り壊して、更地にして東京都と目黒区に返すことになる事業です。そうしますと、五十年だけ維持できる住宅であればよい、そういうことになるわけで、五十年たつと取り壊すことになるわけですら、本当に住宅の質が担保できるんだろうかというふうに疑問を感じるんですね。
　五十年たって、隣地の都営住宅のように、三十四センチも傾くような住宅の質ではあってはならないと思いますので、住宅の質をどう担保していくのか、その点、一点目お聞きしたいと思います。
　公共性の二点目なんですけど、借地期間満了近くなりますと、公共の施設もある程度そうだと思うんですけれども、住宅の施設の維持管理意欲が低下して、これによるスラム化も考えられると思うんですけど、それにどういうふうに対応しようとしているのかですね。
　それから、三点目は、定期借地権住宅購入者、マンション等の購入者については、五十年後非常に高齢化してまいります。そうしますと、もう収入も減って退去できないということや、ある程度取り壊し費用を自前で積み立てをしていくということになるようですけれども、こういった費用も莫大にかかって、負担できない事情も生じるのではないか。こういうマイナス面にどう対応していくかということが三点目です。
　それから、定期借地権設定ということで、五十年後に更地にするわけですから、五十年間はぐくまれた地域のコミュニティの一括崩壊が起きるわけですよ。目黒区では、居住継続コミュニティをこれから育成していくという立場を重視してきていると思うんですね。その立場と、五十年後にコミュニティが一瞬のうちに消えてなくなっちゃう、そういうことを是認する立場とは相入れないのではないかと思うんですが、公共性の問題で、その点もお聞きしたいと思います。
　それから、大きな三点目として、地域経済活性化とのかかわりなんですけれども、定期借地権方式というのは、企画、設計、建設、施工、管理、資金調達から、五十年間に及ぶ住宅等の施設の維持管理まで、すべて事業者の責任とされている事業ですね。
　事業者は、権利金と地代を払った上に、五十年後の建物解体費用まで、積み立てにも最終的な責任を持たなければならないわけです。こういう事業に、中小業者や区内業者が確実に仕事参入できるんだろうかというふうに思うんですね。その保証があるのかどうか、工夫はどういうふうにしていくのか、その点をお聞きしたいと思います。
　以上です。
課長　それでは上目黒一丁目旧国鉄清算事業団に関しますお尋ねに順次お答え申し上げたいと存じますけれども、御質疑にありましたように、平成十六年三月の実施計画におきまして、ただいま森委員の御質疑のありましたとおりの方針を決定したものでございます。
　本年度におきましては、平成十六年十月に、助役を委員長とします検討組織を立ち上げてきてございます。その中で、基本的な考え方といたしましては、大きく三点まとめてございます。
　一つは、本用地の活用に当たりましては、公共性の確保について配慮していくということでございます。それから二点目としましては、事業推進の見通しを持つということでございます。三点目としましては、区の財政負担を極力抑制していくというような基本的な視点について、検討委員会の中で確認し、この検討委員会の専門部会も設けてございますが、これらを含めて、合計六回の会議を開催してきているところでございます。
　そこで、お尋ねの第一点目、周辺環境との調和とは何かというお尋ねでございますけれども、私ども、ここに示しておりますように、この用地の有効活用に当たりましては、周辺環境との調和のとれた活力あるまちづくりとしてございます。この周辺環境と申しますのは、幅広い観点がございますけれども、総括質疑でもございましたけれども、中目黒駅周辺が随分さま変わりしてきたということがございます。
　それから用途地域上、このＪＲ跡地の南側道路の方につきましては準工地域、北側については第一種低層住居地域といったような状況がございまして、やはりそういった用途地域なども加味しながら進めていくということでございますけれども、具体的には人の流れの回遊性ということで、これまでも御質疑がございましたけれども、代官山から中目黒の回遊性というようなお話もございましたし、それからこの辺は緑豊かな地域でもございます。第一種低層住居地域というようなことも検討の中では配慮していく必要があるのかなというふうに思っております。そういう意味では、現在、多方面から含めてさまざまな検討をしているところでございまして、具体的な結論にはまだ至っていないということでございます。
　それから、お尋ねの二点目の地区計画についてのお話がございましたけれども、現在私どもの検討委員会の中で、この地区計画について具体的な検討をしてきてはございません。
　それから、第三点目の五十年のお話に関連してでございますけれども、これは借地借家法の第二十二条に基づきます一般定期借地権というものを設定していくわけでございますけれども、この規定と申しますのは、五十年以上の借地権を設定した場合には更新の規定がないという規定を活用しているものでございまして、現在二十三区の中でも、半分以上の区がもう既に実施した実績もございますし、ほかの区につきましても、かなり検討が進んできて、公共の間でも定着しつつあるものでございます。そういう中では、一定の検討が進んでいるわけでございますけれども、本区としても基本的な考え方を現在まとめているところでございまして、さらに詳細にわたった検討を今後進めていく必要があるかなというふうに思っております。
　それから、公共性の確保についてでございますけれども、公共性をこの用地の活用の中でどういうふうにして確保していくかということは、やはり検討委員会の中でも大きな議論としてございます。現在整備する施設としては、区民住宅等の施設の例示を挙げておりますけれども、公共性の確保にやはり一定程度配慮していくという視点を持つ観点に立った場合に、公共性のある施設等の検討もしていく必要があるのかなというふうな観点から検討してございます。
　それから、施設の維持管理に関してのお尋ねでございますけれども、これは私ども、今後さらに東京都とも検討していかなければならない仕組みの一つでございますけれども、基本的には先ほど委員の方からも若干御質疑がございましたが、ＳＰＣというような会社が、具体的な維持管理については、この契約機関に従って管理していくというのが、一般的な定期借地権方式の仕組みでございます。したがいまして、この維持管理の部分については、区が直接的に関与するというような仕組みにはなってございません。ただ、リスク回避のために、途中で維持管理会社が、例えば倒産したような場合等々、いろいろなことが考えられるわけでございますけれども、こういったリスクについても回避していく、そういう仕組みを今後検討していきたいと考えてございます。
　それから、地域コミュニティのお話がございましたけれども、これにつきましては、五十年後のこの地域の将来像をどういうふうに描いているのかということとも関連してまいると存じますけれども、いずれにいたしましても、基本的な視点としましては、そういったコミュニティについては継続していくということを、検討の視点の中で検討していく必要があるというふうに考えてございます。
　それから、区内業者の参入に関してのお尋ねかと存じますけれども、本区として、これは広く事業者の方に公募し、提案をしていただくというシステムを今後検討していくわけでございます。そういう意味では、できるだけ多くの事業者の方の御提案をいただきたいと私どもとしては考えてございます。具体的な募集等の方法については、これから東京都とも詰めていくわけでございますけれども、例えば横浜市の例などで見ますと、つい最近、テレビ報道されておりましたけれども、こうした自治体の公募提案に対して、地元の事業者の方が共同体をつくって提案していくというような動きも見られるようになっております。私どもとしては、そういった幅広い事業者の方からの提案というものを期待をいたしているところでございます。
　以上でございます。
森委員　それでは、再質疑させていただきます。
　周辺環境との調和についてです。多方面からさまざまな検討をしている。ただ、具体的な結論にはなってないというようなお答えでした。私が心配しているのは、この環境の問題というのを、活力のあるという文言をだんだん加えることによって、緑豊かな住みやすいこの地域の住環境、これがだんだん侵食されて、渋谷の繁華街みたいになっていく。これでいいんだろうか。実際に今住んでいる方が、第一種住専としての用途地域の中で、住んでいる方がいるという現状に立って、この地域をどんどんそういう形で都市化の波をかぶせていっていいんだろうか、この点なんですね。
　用途地域の変更のときに、やはり景観も守っていこうということで、その直近の第一種住専の代官山の尾根伝いの住宅地の環境も守っていこうよということで、目黒区でも最も厳しい低層の制限を与えたと思うんですね。区民の合意だっただろうと思うんですよ。そういう状況の中で、これは東京都との共同開発ですから、目黒区がよっぽどしっかりしなければ、そういった波の中にのみ込まれてしまうのではないかということを危惧して言っているわけです。
　今年度アドバイザリー契約を締結するとして、九百四十万円確保してあったわけで、予算化してあったわけですけれども、これが東京都との関係で十七年度にずれ込んでいる。聞くところによりますと、このコンサルの委託契約は、目黒区が確保しているお金を東京都の方に任せて、東京都の方で契約をやるんだよというようなお話を伺ったところです。それを聞いてますます心配になったわけなんです。
　というのは、当初この旧国鉄跡地には、東京都は半分の三十二億円を出して土地を買収し、都営住宅百一戸を建てる。目黒区は同じく三十二億円を投じて福祉系の住宅等をつくる。こういうことで主導権は目黒区にあったんですね。その証拠に、埋蔵文化財の発掘調査、試掘の調査も、すべて東京都からお金が来て目黒区が発注する、こういう状況だったわけです。
　ところが、だんだんこの定期借地権方式、マニュアルが東京都の方にはあるということで引っ張られているのではないか。そうしますと、目黒区の発言権がだんだんなくなっていくのではないか。地元自治体として周辺環境を守っていくという点での発言権がどうなってしまうのか。この点、非常に心配ですので、そうならないと。都にお任せ、丸投げしないということも含めてお答えいただきたいと思うんです。
　先ほどは、地区計画は考えていない。目黒区は考えてなくても、東京都としてこれから考えていったときにどうするのか。区長としてもしっかり立場を表明していただきたいと思います。いかがでしょうか。
　それから、二点目の公共性の問題ですけれども、公共性の問題というのは、一定程度公共性のある施設、高齢者用の住宅とか、そういうメニューではないはずなんです。そういうことだったら民間だっていっぱいやっているわけですし。公共性というのは、やはり目黒区の基本構想、目黒区基本計画、こういうものにのっとって、その理念をしっかり担保していく。まちづくりの理念を担保していく。これが公共性であると思うんですよ。
　そういう点で、更新はだめだよというんだから、五十年後にこれを更地にして、取り壊し費用まで今この定期借地権方式では検討されていて積み立てるんだよ、一時金からも積み立てるんだよ、そういうふうに仕組みの中でなっているわけです。がんじがらめですよ。そういう中で、希望的観測で先ほど言われたように、コミュニティは継続していくことを考えていく必要がある、これはどう考えていったらいいんでしょうか。単に希望的観測だけでそういう方向に持っていっていいのかどうか、その点を伺いたいと思うんです。
　それから、三点目の地域経済の活性化の問題ですけれども、私は東京都と目黒区の共同開発ということで余計に大きい事業になっているような気がします。それで、単に大型公共事業だと。これは公共事業というんでしょうかね。大型公共事業でさえ、これまでの目黒区の工事発注金額に占める中小企業の発注率、発注金額等を振り返ってみますと、十三年、十四年、十五年の工事発注金額は、十四年度、総合庁舎の工事をフジタにやらせた年は、中小企業への発注金額を押し下げて、その倍近い五十二億円を大企業に発注しているんですね。異常なんですよ、この年は。大型工事を、箱物をやれば、大企業の工事発注率は高まるんですよ。
　そういう中で、この間、定期借地権方式は二十三区内にも広がっているとおっしゃるけれども、確かに統廃合による学校跡地の活用方式の一つとして、活用され始めているということも聞いておりますけれども、地元業者は参入しにくい仕組みであることははっきりしているんです。
　ゼネコンや大手不動産会社が受注するケースが多い。これは当たり前なんですね。そういう中で、先ほど地元の業者が共同提案をする。協同組合と言っていいのか、共同して提案する。そして大企業に対抗していく。そういうこともありますというようなお答えなんだけれども、そういうことが本当に目黒でできるんですか。できるように支援しているんですか。その点をお聞きしたいと思います。
課長　それでは、ＪＲ跡地に関します再度のお尋ねでございますけれども、まず周辺環境との調和のとれたまちづくりに関してでございますが、本用地の用途地域につきましては、御案内のように第一種中高層住居専用地域、それから第二種高度地区・準防火地域という用途地域になってございます。こうした用途地域にふさわしいまちづくりということを基本といたしておりますけれども、先ほど御答弁申し上げましたとおり、北側については第一種低層住居というような環境もございますし、中目黒周辺におきましては準工業地域もあるわけでございます。そういった総合的な観点から、バランスのとれたまちづくりを進めていく必要があろうかという観点から、今さまざまな角度から、周辺住民の方の環境なども含めまして検討をいたしているところでございます。
　それから、次の東京都との関係でございますけれども、本用地を購入した際には、東京都と共同開発、それから一体開発ということを前提にお互い平等、対等の立場で、これまでも検討してまいりましたし、今後も検討していく予定といたしております。したがいまして、今後検討委員会で検討していき、まとまった考え方につきましては、目黒の考え方として、当然、東京都に対して主張していきながら、相互に協議を重ねていくということを今後の予定として考えてございます。
　それから、公共性の確保に関連してでございますけれども、私ども実施計画の中で例示してございますように、区民住宅とか民間高齢者施設等という例示もしているわけでございます。こういう中で、検討委員会の中では、この用地における公共性の確保に当たりまして、どのような公共性のある施設を入れていくのがいいのかということについて、現在検討しているところでございます。これは、先ほど御答弁申し上げました三つの基本方針の一つとして、重点を置いて検討いたしているところでございます。
　それから、五十年後のまちづくりはどうなのかということかと存じますけれども、私どもといたしましても、現在、五十年後のまちの様子を確実に見通して事業を検討しているわけではございませんけれども、いずれにいたしましても、年限を経る経過によって、まちの様子も大分変わってまいります。したがって、五十年後には、新しい目黒のまちづくりに向けて、その用地をどういうふうに有効活用していくのかという検討に入っていく手順かなというふうに思っております。
　それから、活性化についてのお尋ねでございますけれども、本用地につきましては、いろいろな可能性を秘めているのかなと。本区の重要課題の中にも、商工業の振興とか、観光まちづくりの推進という行政課題もあるわけでございます。この用地の中で、そうした行政目的も達成していけるのか、いけないのか、そういった観点も検討の視野に入れているところでございます。したがいまして、実施計画の施設の例示の中に商業施設という例示をさせていただいているところでございまして、こういった観点からの検討をしているところでございます。
　それから、区内事業者に関してでございますけれども、先ほど私が申し上げましたのは、そういった幅広い事業者の方からの御提案があればいいなという、そういう思いで御答弁をさせていただいたものでございます。
　以上でございます。
森委員　区長に聞きたいんですけれども、今この旧国鉄清算事業団跡地そのものは、幾ら中目黒駅に近いからといって、良好な第一種住専の住宅地内にあるわけですよ。そういう中で、地区計画を変更するということがあってはならないと私は思います。大橋では準工の五〇〇％の容積率を、地区計画を変更して八〇〇％にして、実質もう大変な容積率。百六十メートルの再開発ビルを建てることができるように変えたわけですね。やろうと思えば、行政は幾らでもこういうことができるわけですよ。
　これまで十六年度に確認した事業推進の確実な見通し、これが非常にくせ者で、採算が合わなければどんどん膨らんじゃうわけですね。それに対して、どうやって住環境を守っていくか。これが勝負どころなんですよ。やはり事業推進の採算、このために、どちらかというと周辺の住環境が損なわれる。我慢してくれ、こういうことになるわけですよ。なってきたわけですよ。それに対して、しっかりとした立場を持っていただきたいと思うんですが、いかがですか。
区長　今、私どものスタンスは、所管からお話を申し上げたところでございます。昨年の十六年度の三月の実施計画に加えまして、私が区長に就任した後、それに加えて三つの私どもの考え方を整理したところでございます。今るる説明をさせていただいたものを整理しながら、これは東京都とともにやる事業でございます。
　森委員が御指摘のように、区の考えを進めろ、進めろ。これは相手もいることでございますので、共同で事業をやるということは、お互いが協力をし合って進めていくということでございますので、これは私どものことだけを言っていればできないわけでございまして、当然これは東京都の言いなりでやっていってもいけないわけでございます。まさにそういったことをこれから検討していく段階であるということを御理解いただければと思います。
　以上でございます。
　